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商业地产和住宅地产有哪些不同?

发布日期:2019-09-08

  私以为开发逻辑上的差异是导致商业地产和住宅地产不同的根本所在。商业地产看的是稳定长期收益,而住宅地产更关注存货(资金)的高周转。其中,出售型商铺和写字楼又属于打着商业旗号的住宅选手,他们的手法大多是本着勾勒个美好蓝图来迅速出货,然后提款走人,只留空铺自身自灭,和住宅地产开发思路如出一辙,为了方便比较,默默把这类小伙伴清出了商业阵营。

  理想的商业地产需要大量的前期资金占压,需要精雕细琢的规划设计,需要时间去慢慢陪养人流,还要在运营期随着时间不断去调整改良。商业地产更像是定制的物品,跑的是质,不是量。好的商业一定有匠人的精神,可是在全世界都在追求IRR的整体环境里,这么慢怎么去应对上市公司股东每年对于业绩的期待,怎么顶住大量资本无法周转的压力?瑞安的新天地项目做得那么用心,可多少还是因为开发进度太慢导致了不断出卖项目的现实。所以,耐得住性子做商业的开发商要么就是带点理想主义,要么就是财务极度稳健。稍带理想主义色彩的如瑞安,如证大。财务极度稳健如新鸿基,如太古,只在一线核心拿地,保证了物业未来的高租金132232神奇网站!这也意味着错过前几年二三线房地产飞速上涨,高杠杆高周转开发住宅项目来撬动高收益的机会成本。但是,这样的策略在经济下滑的时候就会优势尽显,商业不同于住宅会那么大的受到经济形势的影响,在年景不好的时候那些极速扩张的开发商只能带着买剩的空铺和成堆的在建项目资金断裂地死去,而优质商业比重稳健增长的开发商却可以取得让人眼红的现金流。这也是新鸿基在经历了香港楼市崩盘后慢慢从纯住宅开发商转型向商住混合开发商转型的重要原因之一。在大家追逐短期利益的泡沫时代过去之后,才会慢慢有幸存者冷静下来去做一些独特的东西。

  而住宅地产更像是跑量的淘宝货开发模式,每一个大型开发商一定会有自己的住宅标准化产品线。因为,住宅是一个短期高收益产品,他在开发商手中的周期从开发到售出可能只有一两年的时间,从交到买家手中的那一刻起,房子其实就和卖家没什么关系了。所以在住宅地产中,推广和营销往往受到了极高的关注,花费高昂。豪掷千金的住宅售楼处,充满噱头的营销活动,来势汹汹的房产众筹都是活生生例子。砸重金营销而非产品在住宅开发里比比皆是,一切都是为了快速出货,再快速投入下一个项目,用高周转来实现高收益,用高收益来应对高风险。滚雪球是住宅地产的典型开发模式,一来有人的地方就有住宅需求,二来住宅产品相对商业简单,容易快速复制,再就是天然的宏观经济环境沃土-人口红利充足,全民热爱买房,从未经历过房产泡沫破裂,房价一路飞涨。这一切都让住宅地产怎么看怎么简单,粗暴,性感;所以,绝大多数地产商本能而明智地优选了住宅开发,并且实现了快速发展壮大。直到经济形势悄然转变,住宅用地不断收紧,开发商们才纷纷开始思考转型。类似温州的转型,靠造假来完成的疯狂原始资本积累的黄金时代悄然结束,而在白银时期,慢慢放慢脚步,打造精品,打造品牌,尝试多元化,来慢慢实现真正坚实的强大。

  至于住宅地产和商业地产其他方面的差别,答友们写得很是专业,酷炫,完全。我就补充这一小点了,欢迎轻喷探讨哈: